空气中弥漫着对房地产市场状况的悲观预测。但事情真的如此令人绝望吗?
根据上周全英房屋协会发布的数据，从一月到二月房价下降了0.5%。这听起来可能不多，但这已经是连续第六个月价格下跌了。
诚然，由于去年前几个月房价一直在上涨，今年到2月份，平均房价只下降了1.1%。但这是自2020年6月以来的首次年度下跌，也是10多年来最弱的价格表现。
当然，平均数有时所掩盖的东西和它们所揭示的一样多。然而，在这种情况下，全国各地的平均房价都出现了下跌。西南部的情况最糟糕，而伦敦的情况相对较好。此外，几乎所有类型的住宅房地产都表现疲软，在经历了一段相反的时期后，公寓最近的表现略好于住宅。
最近的情况就是这样，但近期的前景似乎也不乐观。自8月份以来，批准的抵押贷款下降了46%，到1月份只有39600笔。这是自2009年1月以来的最低水平。因此，英国最大的房屋建筑商之一Persimmon公司表示，今年的销售额可能会下降40%，这就不足为奇了。
为什么会这样?这主要是因为英国央行(Bank of England)货币政策的突然改变导致抵押贷款利率飙升。此外，与此同时，整体经济环境疲软，生活水平明显下降。
当官方利率在一年多一点的时间里从0.1%上升到4%时，必然会有一些后果。事实上，住房市场的行为一直是长期过低利率所引发的最重要扭曲之一。
此外，抵押贷款利率飙升的时候，从所有历史比较来看，平均房价都太高了。平均房价与平均收入之比(HPE)最近达到了8的峰值，轻松创下了历史纪录。相比之下，过去半个世纪的平均水平略高于5。
在很长一段时间里，HPE过高的影响被极低的利率掩盖了。事实上，就在最近的2020年，抵押贷款负担能力——根据平均抵押贷款支付占平均税后收入的比例来判断——看起来不错。当时，这一比例处于20年来的最低点。然而，去年这一比例大幅上升。
如果平均抵押贷款利率上升到6%，这一比例将超过60%，这将是自20世纪80年代末以来的最高水平，当时严重的负担能力紧张被证明是20世纪90年代初房价大幅下跌的前兆。
这听起来很可怕，但我们需要一个正确的视角。如果平均房价从峰值到低谷下跌约12%，这与我的预期大致相符，那么在那个低谷时，房价就会回到大约两年前的水平。
此外，以货币计算，这样的下跌幅度将小于前两次楼市低迷期间的价格下跌幅度。不可否认，按实际价值计算，这次下跌将比2007/9年的跌幅大一些，但比1999/02年和1992/97年的跌幅要小一些，当时实际房价下跌了约30%。
这一次一个新的负面因素是，有关租户的法律变化和税收待遇不那么优惠，正在鼓励一些人买房，让房东把房子卖出去。这加大了房价的下行压力，同时给租金带来了上行压力。
另一方面，劳动力市场的相对优势是一个主要的有利因素。从历史上看，当失业率大幅上升时，房地产市场就会出现严重疲软。这一次没有发生。
无可否认，失业率在今年晚些时候应该会再次上升，但即便如此，增长也应该只是适度的。请注意，如果我在这一点上错了，失业率大幅上升，那么房地产市场的疲软可能会严重得多。
即便如此，房地产市场即将到来的调整绝不构成一场灾难。的确，一些最近购买房产的人可能会经历负资产，所有房主都会觉得自己不那么富有了。这可能会减少通过股票发行计划提取的资金。
另一方面，潜在的买家会感到更快乐，因为他们会认为进入住房“阶梯”的前景有所改善。
无论如何，房价的疲软肯定会被证明只是短暂的。用不了多久，房价肯定会再次开始上涨，很可能会随着收入的增长而上涨。结果将是，至少对自住者来说，住房仍将是一项良好的投资，尤其是因为极其优惠的税收待遇。
房地产市场的基本面与以往基本相同。考虑到我们的人口规模和我们对更多更好的生活空间的渴望，我们没有建造足够的住房。
尽管人们普遍认为英国脱欧将导致移民数量大幅下降，尽管来自前东欧的移民数量减少，但来自世界其他地区的移民数量的增加远远弥补了这一点。
一个简单而令人不安的事实是，住房市场可能是战后英国最不正常的方面。现在仍然如此。这不仅对整体经济，而且对数百万人的生活质量都产生了严重后果。可悲的是，这种情况不会改变。这是真正的房地产灾难，而不是短期的房价下跌。
Roger Bootle是凯投宏观(Capital Economics)的董事长
