两年前，退休工程师凯利和德里克·巴基(Kelly Barkey)申请了5万美元的房屋净值信贷额度来装修他们的新房子，当时他们以为自己会获得批准。
现年56岁和59岁的巴基斯夫妇刚刚卖掉了他们在南加州长期居住的房子，用现金在密苏里州圣路易斯附近买下了一套价值约85万美元的房子。他们有价值300万美元的退休账户，50万美元的应税经纪账户，信用评分很高。
当一家国家银行拒绝了他们的申请时，他们感到很惊讶。他们尝试了当地的信用合作社，但也遭到了拒绝。
“大约从1987年开始，我们的贷款申请就没有被拒绝过，”凯利·巴基(Kelly Barkey)回忆起她还是大学生时，这对夫妇申请奖励信用卡的情景。
退休后更难获得住房贷款
联邦《平等信贷机会法》(Equal Credit Opportunity Act)禁止贷款人因年龄而歧视申请人，但理财规划师说，这并不意味着即使对那些信用良好、债务少、储蓄充足的人来说，退休后获得住房贷款也会很容易。
美国退休人员协会公共政策研究所(AARP Public Policy Institute)财务和就业主管特拉文斯基(Lori Trawinski)说，问题往往是证明你有足够的稳定收入来偿还贷款。
工薪阶层可以使用W-2表格和工资单来证明他们有足够的收入。贷款人可以通过美国国税局(IRS)的记录来核实收入，方法是打电话给雇主或使用The Work Number等大型工资数据库。贷款机构通常希望看到两年的稳定收入，但有工作的借款人并不需要证明他们的收入将继续保持同样的水平。
特拉文斯基说，退休人员的规定更为复杂。她说，除了证明他们有足够的收入来偿还贷款外，退休人员通常还必须证明这笔钱至少可以持续使用三年。
巴基夫妇说，他们每年从应纳税的经纪账户中提取大约3.5万美元，德里克·巴基还通过咨询业务赚了3.5万美元——这足以支付5万美元的房屋净值。然而，他们被告知，他们的申请被拒绝的原因是“收入不足”。特拉文斯基怀疑巴基斯银行与自动承保软件发生了冲突，没有正确地说明他们的收入。
抵押贷款机构通常将退休人员的收入分为两类:有可能到期日的收入和没有到期日的收入。基于申请人工作记录的养老金和社会保障退休福利没有截止日期，因为收入是终身的。相比之下，退休和投资账户通常被视为有一个到期日，因为这些账户可能会随着时间的推移而耗尽，因此借款人必须证明其收入将至少持续三年。
贷款人可以使用“资产损耗”计算来确定一个账户可以产生多少收入。通常计算只考虑账户余额的70%，因为基础投资可能会失去价值。贷款人可以将结果除以预期还款次数，比如30年期贷款的还款次数是360。
退休账户通常不包括在这些计算中，除非余额可以不受限制地提取。由于巴基夫妇还不到59岁半——他们的退休账户可以在不受处罚的情况下提取的最早年龄——贷款人通常会忽略这些账户中的300万美元。
退休后如何申请住房贷款
北卡罗来纳州威尔明顿的注册理财规划师Kayla Johnson说，帮助退休客户获得抵押贷款和HELOCs通常“需要大量的金融体操”。她建议，如果可能的话，人们在还在工作的时候申请住房贷款。
“在退休前获得你可能需要的任何贷款是最简单的，”约翰逊说。
理财规划师们说，那些需要住房贷款且已经退休的人，在冒着信用评分受损的风险提交申请之前，应该考虑和信贷员谈谈自己的情况。这样的谈话可以帮助潜在的申请人更好地了解贷款人将如何看待他们的申请，以及前面有多少障碍。并不是所有的贷款机构都擅长与退休客户打交道，所以你可能需要和不止一个贷款机构谈谈，才能找到合适的。
如果你被拒绝了，不要认为这是最后的决定。
在被该信用社拒绝后，凯利·巴基通过Facebook Messenger联系了该信用社的总裁，询问原因。她说，不久之后，他们接到了贷款部门经理的电话，承认信用社“忽略了一些事情”。
凯利·巴基说:“一天之内，我们就有了HELOC。”
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利兹·韦斯顿是NerdWallet的专栏作家、注册理财规划师和《你的信用评分》一书的作者。电子邮件:lweston@nerdwallet.com。Twitter: @lizweston。
